住宅ローンが残っている家の売却方法【ハウスドゥ舞鶴】｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 舞鶴

 

こんにちわ。
不動産売買専門店のハウスドゥ舞鶴です。

 

現在所有中の不動産で住宅ローンの残債がある場合、家の売却はどのようにすればいいの？
また、家を売却しても住宅ローンの返済に足りない場合は同氏らラいいのかまとめてみましたのでご参考にしていただければ幸いです。

 

住宅ローン返済中の家について

多くの方が家を購入する際に住宅ローンを利用されていますが、利用開始時に抵当権が設定されていることは覚えていますでしょうか。抵当権とは、債務者（金融機関）が債務不履行（ローンの返済不能）に陥った際に備えて、債権者が担保を確保する権利です。

わかりやすく言えば、お金を返してくれなければ家を売却して返済できる権利です。そのため、現在返済中の方は、たとえ自分名義の家でも返済が完了しない限り勝手に売却することはできません。

 

①まずはローン残債を調べる
住宅ローン返済中の方はまずは現状での残債を確認する必要があります。家を売ったお金でローンを完済できるのか、できない場合はいくら不足するのか知らなければなりません。

残債については、借入を行っている金融機関にお問い合わせ頂けらば教えてもらえます。
※残高証明書など

 

②家の売却価格を決める
家の売却価格を決めるのに最も簡単なのが不動産会社の査定です。査定方法には簡易的に価格を確認できる「机上査定」と実際に家を訪問して状態を確認する「訪問査定」があります。
売却を本気で考えている場合であれば、「訪問査定」がおすすめです。

 

③現状の把握
住宅ローンの残債と売却価格から、自分がどの状態にあるのかを把握します。

●アンダーローン…ローン残債が物件の売却価格より低い
●オーバーローン…ローン残債が物件の売却価格より高い

アンダーローンかオーバーローンかによって、売却方法が異なります。

 

アンダーローンの場合の売却方法

アンダーローンの状況であれば、通常の売却と同じように家を売ることができます。
事前に金融機関に連絡し、売却代金で残債の一括返済を行えば大丈夫です。

●不動産会社と相談し残債の決済日を決定
●金融機関に一括返済の連絡をする
●一括返済手続きの書類を記入・提出する
●不動産を引渡し代金を受け取る
●返済資金を振り込む
●抵当権抹消の必要書類を金融機関から受け取る
●抵当権の抹消と購入者への所有権移転登記を行う

 

オーバーローンの場合の売却方法

物件の売却代金より住宅ローン残債が大きいオーバーローン状態の場合の対策方法を紹介します。

 

①預貯金で残債返済
オーバーローンのままでは、金融機関は不動産の売却にOKを出してくれません。なぜなら、無担保状況で万一住宅ローンの返済が滞ってしまえば最悪貸し倒れになるからです。
ただし足りない分を預貯金で支払えれば、オーバーローンでも売却可能です。

例えばローン残債が1,000万円で、家の売却価格が800万円の場合、差額の200万円を預金から捻出できれば売却できます。

 

②住み替えローンを利用して残債返済
預貯金がない場合でも、住み替えローンを利用して残債を返済し、家を売却する方法もあります。
住み替えローンとは、家を買い替えるときに、新しい家の購入資金と住宅ローンの残債分をまとめて貸し付けてくれるローンのことです。

住み替えローンを利用する上では、ほとんどの場合、借入金が増額することになるので、無理のない返済が可能か確認してください。

 

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